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內容來自sina新聞

宅基地暫難入市 城市房價不會受沖擊

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  三中全會特別報道：房地產調控新變局

  《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》將農村土地制度改革作為重要一項。這引發瞭社會熱議，其中關於宅基地入市、小產權房轉正尤為引人關註。然而筆者認為，對此很多人存在誤解。

  從文件來看，與之相關的重要內容是："建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。"這裡非常明確地提出，與國有用地享受同等待遇。

  但是，必須清楚地看到，這裡有一個前提和一個概念。所謂一個前提，是指"符合規劃和用途管制"。我國實行土地用途管制制度，政府編制土地利用總體規劃，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。農用地包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

  所謂一個概念，是指"農村集體經營性建設用地"。農村集體建設用地，又分為經營性和非經營性。其中經營性用地，主要是指村組織將集體建設用地租賃、轉讓給企業和個人使用，多數已經成為廠房、倉庫、商業市場等。但是，宅基地並不屬於經營性用地。按《土地管理法》，農村村民一戶隻能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。宅基地屬於農民的基本保障范疇。

  這就意味著，以鄉鎮企業用地為主的農村集體經營性建設用地，將率先實現入市，與國有用地"同等、同權、同價"。事實上，在工業化、城鎮化程度最高的廣東，集體經營性建設用地早就大量存在，而且早就存在以出讓、轉讓、出租和抵押等形式自發流轉集體建設用地使用權的隱性市場。據廣東省國土部門統計，珠三角通過流轉的方式使用農村集體建設用地，實際已超過集體建設用地的50%。另外，今年年初，國務院批準深圳原村集體經濟組織工業用地可進入市場流通，實質也是集體經營性建設用地。

  當然，與國有建設用地一樣，農村集體經營性建設用地出讓、開發、利用，也須"符合規劃和用途管制"。也就是說，要在土地利用總體規劃和鄉村建設規劃等前提及用途管制下，才能入市交易。這類用地大規模入市，未來將影響城市的工業用地市場，或許也局部影響商業用地市場。但在可以預見的未來幾年，這類土地不可能被允許開發商品住宅，在這類土地上違規建設的小產權房，中短期內也不可能全國性的進行轉正。

  其實，在十七屆三中全會通過的《中共中央關於推進農村改革發展若幹重大問題的決定》中，就已明確提出：逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。這一表述與當前的文件相似。

  然而，在後來的改革推進中，困難重重，基本仍原地踏步。比如2010年，國土部制定瞭《農村集體建設用地出讓和轉讓管理辦法》，2011年開始起草《關於規范農村集體建設用地使用權流轉試點的指導意見》，都遭到瞭不同部門的爭議與抵制，以致沒有發佈。據媒體報道，今年6月，18個省市收到瞭國土部下發的《關於開展農村集體經營性建設用地流轉的通知》、《關於開民間二胎代償房屋二胎代書缺錢急用哪裡借錢展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點工作的指導意見》，將在28個市縣開展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點工作，但原則是不突破現有土地利用政策、土地使用標準等法律法規的規定，流轉土地不得用於商品住宅建設。

  另外，對於宅基地，《決定》還提到，賦予農民更多財產權利，保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若幹試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。但《決定》隻是要求"試點"、"慎重穩妥推進"。比較可知，這裡對宅基地的改革力度，明顯小於上述的農村集體經營性建設用地。

  這裡的"用益物權"，是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權利，比如土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等。我國農村土地實行農民集體所有制，而集體又可分為村集體、鄉集體、村小組集體等，所以無論是農民的承包土地、還是宅基地，隻有使用權，而沒有單獨的產權。

  宅基地入市問題，明顯比集體經營性建設用地復雜，改革的難度也更大。改革需要一步步推進，按十八屆三中全會的精神，宅基地暫時不會實現與國有土地同等入市、同權同價。小產權也不可能全面性轉正。未來五年，集體經營性建設用地即便實現入市，也不會大規模增加全國的商品住宅，更談不上沖擊現有的房價體系。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/08192498657.shtml

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