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內容來自sina新聞
專訪諶俊宇紅星地產的 美好時代
諶俊宇說，以前紅星美凱龍做傢居連鎖是雞生蛋，用商場租金去生蛋賺錢，而現在紅星地產是雞生雙黃蛋，做住宅能賺錢，住宅賺的錢一部分用來做商場收取租金。
新浪樂居深度報道記者@滕敏/文
進入60個城市，建成100個城市綜合體，這是紅星美凱龍房地產(下稱"紅星地產")今年4月在人民大會堂立下的2020年公司願景。截止目前，紅星地產正在開發、建設與建成的城市綜合體數目已達27個，要達到目標任重道遠。樂居深度報道匯總》》
過去三年，紅星美凱龍集團下屬的紅星地產悄然成為一隻地產新貴。早在2008年次貸危機席卷全球，內地房地產行業一片低迷之際，紅星地產就已經開始攻城略地，在多個核心城市中心地段低價儲備瞭一批優質土地，這些地塊最低價甚至隻有800元/平米。自2010年開始，紅星地產當年完成瞭住宅17億元的銷售額，至去年底，按照紅星地產單方說法，紅星地產整體銷售額升至80億元之上，躍進房企百強。
這是紅星地產的故事--一個傢居賣場基因的公司如何在它的上遊地產開發領域獲得另類的跨越式發展。
6月8日，紅星地產總裁兼紅星商業董事長諶俊宇對新浪樂居講述瞭這個故事的核心秘密。"盈利能力來自於開發裡面，住宅、可銷售的商鋪反哺商業MALL，以達到長久持續的盈利。"在專訪中，諶俊宇毫不避諱的說，紅星地產的模式跟萬達模式基本一致，並希望通過這種租售並舉的模式，享受土地和物業升值帶來的長期收益。
既然與萬達類似，那麼萬達曾經面臨的缺錢之痛也同樣為紅星集團所品嘗。在媒體的視野中，紅星集團一直是一傢遊走於資金刀鋒的另類傢具賣場發展商，在上市的沖動下，將商業冒險推至極致，與PE、投行糾纏不清。當紅星地產高調講出自己在城市綜合體上的志向後，它的資金解決方案又將具有多大的防禦性？
在專訪中，紅星地產諶俊宇給出瞭自己的回答。
新浪樂居：紅星地產沒有選擇純住宅開發模式，也沒有選擇跟紅星傢居一樣的純商業模式，而是跟萬達一樣做綜合體開發。為什麼會有這樣的一個選擇？
諶俊宇：從事住宅開發，始終無法避免一個問題：開發商資金總量在不斷的上漲，但是能買到的土地永遠還是那麼多。比如2002年的時候，一幅地塊的價格是20萬元，我有2億元的話可以買1000畝，而到瞭2008年的時候，公司的資金量達到瞭100億，資產擴銀行2胎 銀行2胎房貸利率任何問題免費諮詢大瞭好幾十倍，但是還隻能買到1千畝。
我為什麼不把它自持下來，享受這個土地和物業升值呢？住宅能升值，商業升值的能力是不可估量的。
在房地產行業中，按照資產的輕重程度，有三種開發模式。一種是重資產的BH模式，建設然後持有，這種模式對企業的當前的現金流壓力很大，但是能帶來持久的收益；一種為BS模式，也就是一般房地產開發模式，能快速帶來現金流，但是沒有持久收益；在這中間有個平衡的模式，既能解決目前的現金流，也能帶來未來的現金流，這就是部分銷售部分持有的BSH模式，這也就是目前萬達的操作模式。
有人說我們模仿萬達，實際上是我們的開發模式都是屬於BSH模式而已。
新浪樂居：在紅星地產的BSH模式中，住宅和商業是什麼樣的比例關系？
諶俊宇：住宅反哺商業。我們拿地的時候，就會測算，銷售物業有多少，自持商業物業有多少，銷售業績賺的錢，能滿足自持物業建設資金的多少百分比，不能達到一定比例的時候，我們是不會要這塊地的。
以前紅星美凱龍做傢居連鎖是雞生蛋，用商場租金去生蛋賺錢，而現在紅星地產做到瞭雞生雙黃蛋，一筆投資下去，做住宅能賺錢，住宅賺的錢一部分用來做商場收取租金。
在我們的設計中，是商業為主兼顧開發，而不像有的企業是開發為主兼顧商業，他們做商業是為瞭房子能賣得好，而紅星地產至少做到瞭兩者平衡，又要房子賣得好，又要開發的自持物業能長期做好。
新浪樂居：租售並舉聽起來很有效，但是，並不是多數地產商都有機會通過這個策略，享受到土地與物業的雙重增值的。你們做到瞭這一點，除瞭幸運還有什麼秘密？
諶俊宇：是的。但是紅星地產準備得比較早，機遇也把握得比較好。2009年受困於次貸危機，那時候中國房地產企業困難重重，資金鏈吃緊，政府也很著急，有的地方政府推出的地塊也沒企業敢要。我們就是在這個價格非常便宜的時候，一下從全國拿瞭不少做綜合體的地塊。當時拿地的平均成本在2000-2500元/平方米之間，最便宜的有800元/平方米，這些都是在國內核心城市的地塊，位置也不會偏。
做商業綜合體的企業，拿地比一般住宅開發商還是有優勢的，因為一些地方政府需要商業的配比來活躍消費拉動經濟，而現在能做成型的商業企業並不多。現在我們的土地儲備達到瞭1000多萬平方米，這是一個中大型房地產的儲備量。
新浪樂居：紅星在傢居的連鎖經營上有經驗，這個經驗，會給紅星地產的自持百貨MALL帶來什麼樣的參考？在百貨MALL方面，紅星地產是沒有經驗的，你們為什麼有信心說，之前賣傢居能賣好，今後賣百貨也能賣好？
諶俊宇：紅星傢居和紅星地產現在兩個獨立的公司，在我們的傢居+百貨的雙MALL模式裡，別看兩個MALL是一起的，其實運作是完全分開的，比如傢居MALL的地塊是紅星傢居拿的，百貨MALL和住宅的地塊是紅星地產拿的。紅星傢居有著20多年的傢居連鎖經驗，在全國有著良好的公共關系、融資平臺，這些都可以為紅星地產提供便利。
有人說紅星原來隻是做傢居的，但是我認為做傢居和做百貨是相通的，都是怎麼樣把服務做得更好，所以我們的商業都是自己來做。紅星商業不光是負責招商，在前期開發與規劃都會參與，將後期運營需求前置到開發環節，真正做到訂單制造，節省開發周期和運營成本。
不能說一定會做到多好，但是在硬件上，我們至少做瞭幾個準備：第一個我們的設計要求很高，我們的MALL上面和周邊不建高樓，要求商業地位突出；第二，我們的商品價格不會比別人貴，而且我們有自營的特色品類。當環境好，有特色，東西又不貴的時候，自然就有吸引力。
根據我們的戰略計劃，到2020年要建100個愛琴海物中心。能不能做到那麼多，與大宏觀的背景和企業的運作能力相關。我感覺目前中國的商業是有空間的，當中國的13億人中50%的城鎮人口都有消費能力的時候，這是一個很大的市場，而且中國人向來是喜歡消費和聚會的。
新浪樂居：你們擔心電商的沖擊嗎？
諶俊宇：電商對百貨確實有沖擊，但是有些消費隻能是在實體店的，所以，我們的MALL裡面體驗式的消費比例更大，而且更有特色，比如，我們自有的品牌就有婚慶大世界、高爾夫會所、紅星太平洋影院以及兒童天地等，這些體驗式服務的輻射半徑會很更寬。
二胎借貸 新竹貸款全省皆可處理新浪樂居：在你們進駐的21個城市中，現在一共有27個綜合體在開建或運營中。這會是龐大的資金支出，年輕的紅星地產如何解決資金難題？
諶俊宇：從我們的開發模式來看，我們的自有資金量要求並不大。我們的項目中，省會城市和直轄市的項目，以自有資金開發為主；在三四線城市，我們多以和其他企業合作開發的形式，有些企業拿瞭地不知道怎麼做，或者做商業完全沒有經驗，他們可以出地塊，我們控股進行合作開發，不用支付土地出讓金之後，對我們的資金要求就小多瞭；還有一種是，我們和合作夥伴共同拿地，共同持股，這樣既解決瞭資金壓力，又能在快速擴張時期拿到一些好土地。如果這些地塊要我們全部用自有資金通過招拍掛在公開市場拿地，確實很困難。
所以紅星地產目前融資並不多。到目前為止我們所有項目的銀行貸款加在一起隻有幾十億元，而未來，我們也是不愁銀行貸款的，現在就有很多銀行希望給我們授信。另外有一些抵押融資，但是總量也很少，總共不到五十億元。
未來我們也會考慮上市融資，但是現在還沒有這個打算。我們的兄弟公司紅星傢居正在證監會排隊，等他們上市完再說。
新浪樂居：美國華平投資集團作為紅星美凱龍的戰略投資者，先後為紅星美凱龍註入瞭兩次資金。紅星傢居和地產分開之後，他們會在紅星地產上繼續投資嗎？
諶俊宇：有的，而且現在華平在紅星商業地產上的投資，比紅星傢居更多。具體數字我不能透露，但是可以告訴你的是，肯定不止一兩億美元。我們感覺，現在很多國外投資者，比中國人更看好中國的商業。
新浪樂居：紅星地產是一個新興的公司，你們的很多高管來自不同的企業，你來自於金科地產，副總裁張華容來自萬達，紅星商業總經理賈濤來自萬科等等，這幾個企業的發展思路截然不同，紅星地產管理層是否會遇到理念上沖突？你們在管理上，跟普通的住宅開發商有什麼不同，地方有自治權有多大？
諶俊宇：中國的很多企業，名義上待過，但是實際上可能時間並不長，所以實際上可能沒有完全接受和融入企業的文化和價值觀；另外一方面，紅星地產的高管盡管來自不同的公司，但是他們之前就已經很熟悉，能形成一個班子。還有，中國商業地產的發展，也就在這四五年發展相對迅猛和成熟，還沒有形成根深蒂固的方式。
跟傳統的房地產不一樣，商業地產要做好，有三項是一定要總部來做，第一是設計，第二是招商，第三是財務，這這幾個方面，可以說是中央集權，各個公司隻是執行。但是質量監督和把控、公共關系維護、項目拓展這幾項權力是一定要給地方公司的。
樂居深度報道匯總》》
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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/2013-06-17/09582253103.shtml
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