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內容來自sina新聞

張泓銘房地產調控應當 長效與短效相結合

  每年房地產調控都會是全國兩會重點討論的議題，相對而言，今年房地產話題似乎不如往年那樣火熱。

  3月5日的政府工作報告中，10年以來報告中首次沒有強調"房地產調控"，而第一次提及瞭分類調控。對此，全國政協委員、住建部副部長仇保興進一步表示，就分類調控的手段而已，能局部調控就不要整體調控；能用經濟手段調控就不用行政手段；能由城市調控就不要由中央政府調。全國政協委員、上海社科院城市與房地產中心主任張泓銘亦認為："過去十年房地產調控的作用有限，主要是因為正面作用的階段化和短期化。正面作用大體隻能維持兩年左右，沒有持久地解決市場供求的平衡問題。"

  "房地產調控的問題主要表現在5個方面：需求管理粗略不精細、供給管理粗疏不到位、稅收調節單打獨鬥、金融調節互相矛盾、全國"一刀切"不重視區域特點。未來的房地產調控應當有長效和短效相結合的思路。"

  十年調控得失

  記者：上一屆政府任期內，房地土融建融桃園中壢土融建融產市場高速發展，也是房地產調控最嚴厲的十年，有一種觀點認為十年調控是"空調"，對此你怎麼看？

  張泓銘：此前十年房地產調控，效果是有的，但是不夠理想，不夠理想有三方面原因，首先是"十年調控"的客觀基礎不好，這十年房地產市場飛速發展，房價高漲；其次是政府調控政策設計欠周密、一刀切且各項政策並不配套，並與改革的大脈絡基本脫節。

  對於宏觀調控較為艱難的是，在住房領域，市場的需求有天生的靈敏性，但是市場的供給是呆滯性的，這個矛盾長期存在，是調控很難逾越的鴻溝。

  所以總結"十年調控"的成敗得失，不僅關系前兩屆政府的功過，對新一屆政府的房地產調控也具有新的參考意義。評價不能憑印象、感覺和情感，也不能簡單粗略，要用事實說話，要深入細致。

龍岡農地貸款  調控過程中，從需求入手這個角度是對的，但是施行的比較粗略。強調從供給的角度進行調控也是對的，但是還是不夠細致。

  此前的房地產調控，也采用瞭稅收的手段進行的調控，但是缺陷是整體性不強，是對部分區域的試點與部分環節的增減，沒有建立長效的整體機制；之前的調控方式之中，采用金融的方式介入也是有必要的，但是我們也遭遇瞭宏觀金融基礎不好的影響。

  保障房建設也是房地產調控之中重要的一個環節，但是按目前的形勢來看，保障房的建設還是相對滯後的；最後我們也認為，十年的房地產調控之中，經濟手段先對是領先的，而刑偵手段是殿後。

  記者：對於新一屆政府對於雲林古坑農地貸款房地產市場的調控與管理方式，你們有什麼思路建議？

  張泓銘：在總結瞭此前十年中央對於房地產工作的經驗教訓後，有些好的做法我們可以延續下來，也可以在新的角度進行探索。

  我們提議新政府對於房地產調控能從需求出發去解決，房地產的需求我們認為可以分成三類區別對待。對於住房自住需求，調控的基本思路應為鼓勵；而對於住房他住需求，也可稱為積極的投資需求，調控的基本思路應為允許；對於住房無住需求，例如消極的投資行為，調控的基本思路應為抑制。

  而在供給的環節，可以有區別地適度擴大供給，對普通型中小套型住房供給要實行鼓勵，而對於改善型中大套型住房，政府的供給要實行允許、豪華型大套型住房供應要實行抑制的方式進行管理。

  新一屆政府在調控的手段上，可以比之前更加靈活一點，對於市場行為，房地產調控還是需要以經濟手段為主，這裡面就包括穩定的稅收、靈活的信貸，而後讓行政手段為輔殿後，要以房價控制為核心展開。

  不再實施全國統一的房地產調控舉措

  記者：具體操作層面上，中央與地方對於房地產的理解其實是不同的，區域市場與全國市場都有差異性，這也是總理提出分類調控的背景，所以這個管理過程之中，央地關系應該如何梳理？

  張泓銘：在房地產調控理論確立以後，在實施中也應當把握一些主要的實施策略問題，具體的操作層面，也是需要有一定的靈活性。

  現在大傢都在談及要建立房地產政策的長效機制，事實上，長效機制要和短效機制的結合來運用。一方面抓緊長效機制的研究、制定、試驗和推廣，另一方面根據現實需要，對住房市場嚴重的趨勢性問題，采取或加強臨時性措施。這才是兩全之計。

  第二，中央和地方的關系需要進行梳理，尤其在分工的問題上，中央政府隻提出調控的目標，並提供調控條件，不喊調控口令；而在地方政府實施調控行動之中，具體去落實中央規定的要求。

  像過去10年的房地產調控，政府喊一個口令，全國齊步走；現在是有變化瞭，是分類調控。市場過熱的地區，溫度要降低，市場過冷的地方，保持穩定，不是全國一個齊步走、統一的一個做法。

  除此之外，中央對於地方權力，應明確規定允許地方政府在特殊條件下采取行政手段等方式，以及地方政府主動調控住房市場的權限。

  除瞭嚴重的全國性房地產普遍問題，中央政府應不再實施全國統一的房地產調控舉措。簡言之，中央隻提出房地產市場調控目標，並提供調控條件，但不喊調控口令。至多，在需要時向特定的地方發出調控行動的提醒或提示。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-13/08142643900.shtml

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