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??看到這裡,有朋友可能會以為我要談論買不買地產股的話題。不,我既不想推薦也不是打壓地產股。它隻是勾起瞭我的若幹疑惑。基金經理加倉或減持地產股,當然是世易時移,不可抱殘守缺,但對房地產的看好,是不是意味著現有房地產商業模式的估值模型又要進行修改?

??牛市來瞭,據說垃圾股都能飛上天——隻要你站準瞭風口。最近看到一篇文章,說是對近50位偏股型基金經理的調查,有關2015年最看好哪些板塊,反饋表明,分別是非銀金融、醫藥生物、房地產、國防軍工、食品飲料和銀行等。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-08/14245958840330802742017.shtml

內容來自sina新聞

??雖然任志強後來在其他場合又聲稱,2015年9月房價將恢復上漲,但即使他的預測成真,整個2015年也有四分之三的時間是在調整,去庫存,你很難肯定最後四個月就能將成交量快速拉升到正增長的水平線,從而符合基金經理們的心理預期。

??而正是在四季度,包括銀行、券商、基建、房地產和煤炭等幾大板塊輪番崛起,將大盤迅速拉到3200點上方。其中二三季度加倉房地產的偏股型基金,收益匪淺。這固然有著政策面的因素,如限購限貸政策的松綁和降息,但有多少是真正歸因於房地產行業本身的業績推動,卻甚難證明。


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??這正是萬科尋求所謂轉型的依據。不是就此離開賴以生存的住宅開發,而是穩固住宅業務的基礎上,增加新的利潤來源。比如商業和產業地產。而商業與大數據的合作,不過是移動互聯網時代水到渠成的選擇。但產業地產,包括物流地產、旅遊地產等在內,它們與商業地產的運營難度,均遠超住宅業務,新進入者務必抱存敬畏之心。

??是什麼原因導致基金經理對2015年房地產燃起的樂觀呢?

??說實話,看到這個排行順序,我有些吃驚。房地產居然排到瞭國防軍工和銀行板塊的前面。且不說銀行板塊的平均市盈率要低於房地產,單單說房地產還沒走出調整高雄二胎,就感覺它離復蘇還有相當一段路程要走。基金經理怎麼就對它寄予瞭莫大期望?

??我在此前的文章裡談到,過去10年,一批房企的迅猛成長,主要原因並非是企業老板多麼地聰明,而是得益於中國房地產市場容量的持續放大,行業自身的快速增長。但是,即使你不承認房地產白銀時代的到來,堅信在前面等待的仍是白金時代,但房地產業內和經濟學傢的主流共識是,房企大規模高速增長的時期已經過去。

??沒人否認,中國房地產的整體市場規模仍相當龐大,但增幅已急劇回落。制約規模繼續高增長的要素,除瞭房地產人口紅利已基本見頂外,還有兩個方面:一是庫存巨大,也就是在建、已建待售的商品房面積,遠遠超過需求的增幅;二是商品房投資需求曲線不斷下移,目前可能是2005年以來的最低點。

??相信你也看到瞭任志強12月13日在全聯房地產商會的講話,他說,全國樓市庫存已達歷史高峰,而且是從一線城市向二三線城市蔓延,“到目前為止我們沒看到任何理由能阻止投資持續向下的趨勢,因此,希望所有的企業做好長期的小額借貸快速撥款二胎年息思想準備。”

??順便提一句,如果確實想轉型,尋找商業與娛樂消費的結合點,不失為可供選擇的方向。這方面,王健林已經走在瞭前面,但萬達文旅城並非唯一選項。

??我願意再次提醒,雖然部分基金經理將房地產作為投資的優先板塊,但資本市場發出的信號更多是一種預期,而預期曲線在運行途中是會發生轉折、偏移的。那些準備在2015-2016年賽季激進沖鋒的房企,還是謹慎些為妙。

??有數據顯示,2013年至2014年上半年,基金對房地產的配置比例持續下滑。但到2014年三季度,雖然不少基金繼續減持,但有些基金經理卻開始加倉房地產。尤其是9月30日央行房貸政策放松後,四季度基金加倉步幅有所擴大。



準備在2015年激進沖鋒的房企需要謹慎些

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