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??營銷方式多元化

??去庫存戰役打響

??2014年,樓市進入嚴冬。亞豪機構的統計數據顯示,今年1—10月,扣除保障房北京僅成交商品住宅5.8萬套,同比下降38.6%,創下自2008年以來的新低。雖然房企依然在扛價,2014年前10個月商品住宅的整體成交均價為25022元/平方米,同比微漲9.5%,但是由於成交量大幅縮減,導致今年前10個月北京商品住宅的銷售額僅為1516億元,同比減少瞭832億元。

??郭毅表示,在這樣的市場背景和企業現狀下,年末房企必然會大力促銷、回籠資金,而價格杠桿是刺激需求、鞏固銷量的最佳工具。因此,這一輪房企的電商促銷無論形式如何,都會殊途同歸,最終砝碼會落在價格上,這將有助於拉動年末商品住宅成交量的“翹尾”。民間二胎 民間二胎借貸貸款全省皆可處理


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??亞豪機構的數據顯示,今年北京銷量排名前10位房企的銷售額累計為523億元,與去年前10名房企相比,銷售額減少瞭215億元。而今年排名前10的房企在土地市場上的投入就達419億元,綠地、首創、泰禾等企業的拿地投入遠超其銷售收入,雖然這體現出房企看好北京市場的信心,但資金壓力也不可小覷。

??樓市調控“去行政化”“去刺激化”的逐漸落實,以及經濟環境、庫存量、信貸政策等因素都難以支持房價大幅上漲,這讓房企和購房者對樓市走向的預期更加明確。北京一傢房企的負責人對記者表示,既不打壓也不刺激而是把房價交給市場,這才是樓市健康發展的關鍵。未來一段時間,以價換量、量升價穩的現象仍是樓市的主流。

北京樓市盤活庫存攸關房企生死

??“金九”成交慘淡

??對此,亞豪機構市場總監郭毅對記者表示,今年北京樓市進入U型谷底,雖然有調控政策抑制需求的原因,但北京房價的上漲速度已超越購房者的購買力是不爭的事實。今年盡管交易量創新低,但成交均價依然創新高,價格走勢與市場行情嚴重背離,使得市場風險加大。雖然近期的一系列政策利好正在逐步釋放購房需求,但房價在剛性土地成本的支撐下也在不斷高漲。購房者盡管有“購房資格放寬”、有“銀行房貸支持”,但在經濟能力有限的情況下也不得不望房興嘆。如此一來,政府要麼進一步解綁需求、適度放松限購;要麼加大加快保障房建設,保障中低收入人群的基本居住需求,否則北京通過限購控制人口增長、調節人口結構的調控隱形目標不僅難以達成,高漲的房價還會影響到民生,樓市銷量在短期升溫後也將回歸平淡。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-28/09285943908110610776657.shtml

??盡管龍頭房企萬科披露的月報顯示,其10月份的銷售額再創單月高點,但今年整體樓市低迷,多數開發商的業績完成率都不太理想。在年報的壓力下,一些房企已經開始借助政策利好的東風,加速跑量去化庫存,年底沖刺業績。

??每年9月歷來是銷售旺季,但今年的“金九”可謂成交慘淡,北京扣除保障房後,僅成交商品住宅5017套,環比8月減少瞭3000套。10月份,在政策面暖風的支撐下,樓市終於開始升溫,扣除保障房共成交商品住宅8191套。在市場溫和復蘇的狀態下,業內人士預計,今年全年北京純商品住宅的整體銷量在8萬套左右,將創下北京房地產市場近10年來的新低。

??克爾瑞研究中心的分析師黃彬認為,房企的銷售業績會隨著政策疊加效應的釋放得到一定改觀,但樓市大幅度反彈很難出現,市場重心仍是去庫存。“加速跑量,回籠資金恐怕還是房企的應有選擇。”黃彬說。

??為瞭快速沖擊業績,近期北京房地產市場的促銷方式也開始花樣翻新。比如,在11月11日全民購物狂歡節到來之時,萬科、方興地產、遠洋、碧桂園等多傢房企瞄準“雙11”,紛紛借助互聯網平臺開啟房地產的電商促銷模式,推出特價房、房產眾籌等多建地建蔽率種線上線下相結合的促銷活動,吸引購房者出手,提振銷售。

??此外,據記者瞭解,用房子抵扣工程款、代理公司傭金等費用是年末開發商為沖業績慣用的做法。同策咨詢研究部總監張宏偉直言不諱地對記者表示:“頂著資金鏈緊張以及全年銷售指標的壓力,每年開發商都會想方設法在年底沖刺業績,上述做法在各個與開放商合作的相關行業都會存在,而今年因為行業的持續低迷,房企普遍受沖擊,這類現象或許會更為突出。”

??郭毅分析認為,營銷方式的創新一方面是為瞭減少營銷成本的投入;另一方面則是精準鎖定目標人群。在整個行業產能過剩,由供不應求向供過於求逆轉的大背景下,購房群體的萎縮造成瞭項目銷售周期的拉長,周轉率的下降意味著房企財務成本和營銷成本的上升,最終的結果是項目收益率降低,因此降低成本、增加銷售是當前房企的重中之重。特別是臨近年末,房企還債壓力加大,盤活庫存、確保現金流安全無論是對於大型房企還是中小型房企來說,都攸關生死。





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