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對話招商地產董秘劉寧打造雙融資引擎
"無論是招商地產還是招商置地，2013年的銷售業績均完成瞭年初計劃，公司最近在制定2014年兩傢公司的發展策略，希望在即將披露的年報中給投資人一明確規劃。"近日，招商地產董事會秘書如此告訴和訊網。
2013年，招商地產實現銷售額432億元，銷售面積274.1萬平米，同比分別增長18.7%和10.7%，超額完成全年400億的銷售目標。而剛剛完成反向收購的招商置地，2013年實現銷售金額74.3億元，銷售面積51.7萬平米，給投資者們交出瞭第一份靚麗的成績單。
歲末年初之際，和訊網獨傢對話瞭A股上市房企招商地產董事會秘書、香港上市公司招商置地非執行董事劉寧。
建地貸款台南七股建地貸款收購與反向收購，招商地產成功構建境外上市平臺
打造境外上市平臺是招商地產的戰略安排。"從啟動收購香港上市公司--東力實業，到通過反向收購完成其向房地產公司--招商置地的轉型，用時不到兩年，作為親歷者，我倍感自豪。"劉寧笑道。招商地產最早接觸東力實業是在2012年年初，歷經半年，順利完成對東力實業70.18%股權的收購。為盡快將東力發展成為一間真正的房地產公司、一個真正的海外上市平臺，招商地產迅速啟動反向收購，於2013年11月完成對其註資，後正式更名為"招商局置地有限公司"。
談及招商置地，劉寧非常感概，"我們是當年赴港買殼首個成功的內地房企。在整個"借殼"包括前期"選殼"過程中，招商地產非常謹慎。"我們接觸瞭多傢投行，篩選瞭多個'殼'公司，最終在3個公司之間進行選擇。確定東力實業為目標殼公司主要考慮兩方面因素：第一，它體內幾乎沒有資產，是個幹凈的'殼'，風險可控，同時它股東結構簡單，符合我們收購的最重要條件。簡單地說，我們需要一張白紙，可以由招商地產根據她的戰略規劃自由描繪。第二，收購價格也是我們重點考慮的。"
關於招商地產收購東力實業，日前也有媒體報道，原本招商地產計劃收購盛高置地，但後來未果，繼而引發招商局高層不滿。劉寧就此事進行瞭回應。
"這純粹是無稽之談，我們當初選殼的時候沒談及盛高置地，收購完東力實業後，我們快速完成對其註資，整個過程很圓滿，根本不存在集團領導生氣一說。我們的工作團隊因該項目的突出表現，在今年年終考評中獲得瞭公司最高獎項。"劉寧指出。
依照香港聯交所《上市規則》，招商地產若在收購東力實業後24個月內向其註資，將構成"反向收購"，需走重新上市審批程序。這意味東力實業需面臨香港聯交所嚴格的審批要求。招商地產直面"反向收購"，也顯示瞭其對打造境外融資平臺的決心與勢在必得的信心。
反向收購是系統工程。招商地產和東力實業是備受關註的上市公司，兩者之間的同業競爭自然是監管重點。劉寧說到："通過學習已有案例並結合公司自身情況，我們最終將註資標的鎖定在符合'紅籌指引'的廣州、重慶、佛山和南京的11個項目，並通過城市劃分簽訂非競爭協議的形式規避同業競爭，雙方承諾不會在同一城市從事房地產競爭業務。對於新城市，招商置地具有優先選擇權。可以預見，招商置地未來幾年將迎來重要戰略機遇和黃金發展期。"
事實上，招商置地在完成首次融資後一個月內，陸續在佛山和重慶獲得三個新項目，並搶在美聯儲QE3退出前以4.021%的票面利率閃電完成5億美元5年期信用增強債的發行。劉寧表示，5億美元基本用於獲取新的項目，將有助於招商置地快速補充土地儲備，促進其後續的規模擴展。
招商地產此次成功"借殼"，離不開招商局集團強有力的支持。劉寧說。"因為有招商局集團在香港這麼多年良好的口碑，使我們在整個申報和審核環節，都得到瞭方方面面的支持，工作推進得非常順利，工作效率極高。在後續股票發行過程中，投資人也都非常認可我們"。
招商置地和招商地產是利益共同體
把招商地產的優良資產註入招商置地是否會損害招商地產的股東利益？劉寧表示，不蘆竹房屋二胎會，恰恰相反還會增加公司股東的利益。
她具體談到，招商地產目前已在全國28個城市佈局，除去招商置地所在的4個城市，還有24個城市。招商地產現在的策略是"深耕"現有城市，不輕易進入新城市。"我們的城市公司應力求擴大其在該城市的市場份額，力爭做到TOP10、TOP5。"未來招商置地對新城市具有優先選擇權不會影響招商地產的發展。從股權架構看，招商置地是招商地產控股74.35%的子公司，招商置地在海外效率高、成本低的融資優勢，將促進其快速發展，無疑亦將助力招商地產的發展。換句話說，招商地產和招商置地是利益共同體，招商置地發展瞭，就是招商地產發展瞭，招商地產發展瞭，招商地產的股東當然均受益。
除瞭發揮招商置地的融資功能外，招商地產將積極打造多元的融資體系。劉寧坦言，公司將用更開放的心態進行多渠道融資模式的研究和探索，比如信托和房地產基金等。"招商地產對RIETS研究非常早，基於我們擁有大量的出租性物業，具備做RIETS的基本條件，但目前仍受到稅以及資產跨境等政策問題的限制沒有突破。但我相信國內的RIETS未來會在中國房地產發展中扮演重要角色。"
"產融結合是招商局集團的一個戰略方向，我們集團旗下有'招商資本'，我們已經在組建團隊全面研究產融結合的課題，後續肯定會有合作的機會。"劉寧表示。
招商地產註重規模、質量、效益均衡發展
對於2014年招商地產的銷售目標，劉寧說，目前公司正在制定中，希望在年報中給投資者一個明確的目標。據和訊網對多傢券商機構研究報告的統計，多數機構預計招商地產2014年的可銷售貨值900億左右，預計實現銷售額超過500億元。
2014年公司的投資將保持穩健，珍惜有限的資源，謹慎選擇投入的城市。"在一線城市，我們不會單純追求開發量，而是註重品質和服務的提升，提高我們的品牌形象。已進入或有意向進入的重點二線城市，人口基數大、產業基礎厚、發展潛力猛，是我們做大規模的主戰場。對於其他城市，公司將認真研究，評估機會風險，合理佈局。但可以肯定的是，招商地產不會拿地王。"
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至於行業發展和房地產調控，劉寧認為，本屆政府希望更多地通過市場化手段來調整房地產市場。未來，市場將經歷一次優勝劣汰的過程，一些融資有困難、開發能力較弱的開發商可能將面臨更大壓力。"作為一傢已經有30年歷史的房地產企業，我們希望整個行業能平穩發展，不要大起大落。在行業集中度越來越高的過程中，招商地產將秉承招商局的理念，註重規模、質量和效益的均衡發展。"
劉寧最後總結，"作為招商地產董事會秘書，有幸參與瞭招商地產在境內境外多次資本運作，深深感受到每次資本運作對招商地產的助力，這些年招商地產的持續的穩步的發展大傢有目共睹。2013年，成功打造招商置地這一海外上市平臺，將進一步加強招商地產的行業競爭優勢。"房地產行業步入一個全新的時代，招商地產已做好準備，將全力以赴。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-24/15002593309.shtml
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