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新常態下的房地產投資機會與創新方向
??“Change！”，用奧巴馬的這句競選口號，來概括即將過去的2014年房地產業，再合適不過瞭。
??變，是肯定的，但怎麼變？下一步是漲還是降？重點佈局哪些城市？跟移動互聯網又該如何融合？相信每一位地產人都在日夜思量，甚至已在實踐。
??這也是12月6日“第二屆平安地產金融創新論壇”的主要研討內容。這個以“經濟新常態、地產新未來”為主題的業界盛會，由平安銀行地產金融事業部在深圳華僑城洲際酒店舉辦，邀請到瞭中國房地產業協會會長劉志峰、國務院發展研究中心副主任劉世錦、央行貨幣政策委員會委員宋國青、平安銀行行長邵平等諸多房地產界和金融界大佬，以及我們熟知的任志強、秦虹、潘軍等地產名人。（下圖為平安銀行行長邵平。）
??平安銀行地產金融事業部、住房和城鄉建設部政策研究中心還聯合發佈瞭《平安地產金融白皮書2015——城市群發展規律及對房地產市場影響研究》。
??中國房地產業協會副會長任志強：
??一線城市的供應不足與局部地區供應過剩並存
??2014年商品房銷售總量和2013年相比，可能相差不到1億平方米。2013年13億多平方米，2014年保持在12億平方米，商用不動產二胎年息借貸增貸轉貸依然是住宅產品的銷售高峰，遠遠高於2011年和2012年。
??2014年3季度，農地2胎代償一線城市商品房銷售面積減幅最大，但比2季度收窄，二線和三四線城市減幅繼續擴大。
??取消限購政策之後，二三線城市的房資本額二胎年%地產投資是趨於下降的，一線城市的投資增速還在持續增長，這說明一線城市比其他地區對政策的反應要快。
??有人擔心取消限購會不會導致房價上升，目前來看（不會），（因為）去庫存的周期會比較長，價格不會馬上就漲上去。比如2009年就是一個銷售迅速回升的過程，但是價格回升的時間是在2010年，因為房地產企業急著先回收一部分現金流。
??目前樓市的主要特征是，一線城市的供應不足與局部地區供應過剩並存。
??住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹：
??未來投資房地產需要把握結構性機會
??經過十幾年房地產業的高速增長，房地產市場絕對的短缺時期已經過去，總量的問題基本解決。如果說我們過去需要把握的是趨勢性機會，那未來就需要把握結構性機會。
??結構性機會與城市發展密切相關。中國城鎮化進入瞭一個高級發展階段，大城市內在的積聚力和輻射力仍然還會持續，但城市的規模效應開始遞減，大城市和周邊城市之間的關系從過去的分散、獨立和競爭，變為聯系和合作。在這樣一個城市群的形成過程中，大城市的郊區化，以及城市群內各個城市的同城化，一定會對當地的房地產市場產生影響。
??城市群不僅僅是一個規劃的概念，不是說這裡有一堆城市就一定是一個城市群。真正有影響力的城市群，都是產業分工和協作非常密切的經濟聯系點。無論是從美國的大西洋沿岸城市群來看，還是日本的太平洋沿岸城市群來看，各個城市的產業分工佈局都有一些非常有特色的聯系和分工。由於這種產業的聯系和分工，導致瞭人口不斷地向這些城市群集聚。
??全球各個城市群都顯示出這樣一個共同的特點：發達的交通條件是支撐產業和人口集中的決定性因素，所以，一個成熟的城市群一定要有發達、便捷、快速、合理佈局的交通網絡。
??城市群的形成一定是一個經濟自然發展的過程，但的確其中不可缺少政府的引導。政府在城市群的發展中到底起什麼樣的作用呢？世界各個國傢的經驗證明：第一規劃有作用；第二合適的交通模式有促進；第三城市之間的協調管理機制、對話機制也很重要。
??城市群核心城市的房價通常是高於全國的平均水平，更高於城市群內其他的產品。以倫敦為例，倫敦的房價是整個倫敦城市群周邊其他城市房價的5倍左右。
??對於未來的房地產市場，我們有以下8點看法：
??1、三大城市群仍將是我國房地產市場最活躍、最發達的地區。
??2、三大城市群的中心城市對周邊地區房地產市場外溢作用將逐步增強。
??3、二級城市群的房地產市場將重點集中於中心城市。
??4、一二級城市群中心城市存量房市場將逐步擴大。
??5、城市群中部分城市的房地產將受益於產業轉移。
??6、高速交通網絡的不斷升級完善促進節點城市房地產市場的發展。
??7、公共服務水平高的中小城市房地產市場也會同步得到發展。
??8、有特色資源優勢的城市房地產市場在未來的結構性機會中發展的機會更大。
??花樣年控股集團有限公司董事局主席、彩生活服務集團有限公司董事局主席潘軍：
??存量資產的價值挖掘空間極大，會誕生非常多的新行業
??從整體的增速來講，房地產市場的頂點，是2013年而不是今年，可能明年會更低。我為什麼對房地產開發非常悲觀，因為中國的房子建得差不多瞭，中國的城市人口完全可以按人均30平米來居住。為什麼現在還有人在買房子，是分配有問題——大城市房子太少，小城市房子太多，這是中國房地產市場目前最根本的問題。
??未來隻有在一、二線城市還有房地產開發的增量空間，三、四線城市已經不需要瞭。現在開發商都低下頭開始研究房地產究竟應該怎麼做，而不是按照以往簡單的快周轉模式繼續擴張瞭。其實，存量資產的價值挖掘空間極大，會誕生非常多的新行業。而這些新行業將促使房地產業轉型。
??所謂“新常態”，在我看來，就是要去做創新的模式，解決客戶的痛點。互聯網思維其實就是重視用戶價值，降低用戶的使用成本，最終打通你的邊界，延伸到客戶所需要的每一個點。
??彩生活有三個優勢：一是由於十多年的市場化運營，成本控制得好，不像那些由開發商補貼的物業公司，天生就是個弱者；二是科技化，人工成本比較高，而且不可靠，容易貪污；三是對於客戶投訴，我們在觀念上有瞭一個巨大的轉變：以前是怕客戶投訴，近五年來我們是歡迎客戶投訴，因為我發現客戶投訴大部分是由於開發商或物管公司工作不到位所致，這有利於我們提升管理能力。
??我們現在想盡一切辦法“活化”社區，社區裡邊的資源太多瞭，讓住戶之間走動起來，變成一個熟人的社區，資源就可以重新流動和配置瞭。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-15/14475950148911569355530.shtml
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