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萬達核心物業正遭電商沖擊購物區人跡寥寥
憑借今年9月阿裡巴巴登陸美國紐約證券交易所，馬雲榮登內地富豪榜榜首。不過，他內地首富的寶座隻怕即將讓與他人瞭。
9月16日，王健林旗下的大連萬達商業地產股份有限公司(下稱"萬達商業地產")披露瞭在港交所的上市計劃。
有媒體報道稱，萬達商業地產此次募資規模在50億至60億美元，公司總估值在500億美元上下。按照目前王健林傢族持股64.41%計算，王健林傢族所持股份對應市值將超過200億美元，有可能超過憑借阿裡巴巴上市身傢剛剛超過200億美元的馬雲，成為中國內地新首富。
這看似是一場有聲有色的中國內地首富爭奪戰。不過王健林上市的目的似乎並不是奔著首富去的。萬達集團董事長王健林在今年一次企業內部講話中表示，今年的目標是力爭推一到民間房屋二胎利率怎麼貸款比較會過件兩傢主要公司上市，其主要目的是讓外界看到萬達的透明。此次招股書披露，萬達商業地產的負債率正不斷攀升、盈利能力平平。此外，萬達的營銷模式也正遭遇互聯網電商繁榮和樓市趨冷的沖擊。
萬達商業地產盈利與萬科相當
負債率不斷攀升
萬達商業地產在港交所發佈的800頁IPO招股書中，關於公開配售多少股份、募集資金數額，目前處於"編纂"中，尚不得而知。不過，這份招股書似乎想為投資者描述一幅誘人的藍圖。
招股書首先就提到，截至2014年6月30日，萬達商業地產在內地29個省份的112個城市中有178個物業項目，物業建築面積達9350萬平方米，其中包括已完工投資物業1470萬平方米、酒店210萬平方米及7670萬平方米的土地儲備。
在這178個物業項目中，共分為三類項目，一類是長期持有經營和用於租賃的投資型物業；一類是開發銷售類物業，包括住宅、商業公寓等各類銷售物業；還有一類是酒店業。
其中，截至2014年6月30日，已完工的投資型物業總建築面積高達1470萬平方米，包括1020萬平方米的購物中心；商業及住宅銷售物業在2011年的銷售額是902億元，2012年銷售額為1012億元，2013年銷售額為1264億元，2014年上半年銷售額為567億元；截至2014年6月30日，已完工的酒店有48傢。
根據此次上市計劃，萬達集團僅僅將旗下的商業地產打包上市，萬達集團旗下的院線影視、文化旅遊項目等並不在其中。據媒體報道，商業地產是萬達集團盈利能力較強的業務。2013年，萬達集團總收入1866.4億元，其中，商業地產方面的總收入1456.2億元，而未納入上市公司的文化集團、院線以及KTV收入總計不足300億元。
不過就地產業整體盈利而言，萬達商業地產的盈利水平並不突出。招股書顯示，上半年萬達商業地產收益為232.5億元，凈利潤49.2億元，利潤率接近20%，在行業中處於中上遊水平。而去年上半年萬達商業地產的凈利潤為100.9億元，今年上半年萬達商業地產的凈利潤同比則下滑瞭50%。
龍頭房企萬科公佈的2014年半年報顯示，2014年上半年歸屬於股東的凈利潤為人民幣48.1億元，較去年同期的45.6億元增長5.6%。在香港上市的內地房地產企業龍湖地產則公佈，2014年上半年錄得股東應占溢利(即歸屬於股東的凈利潤)為40.1億元人民幣，同比增長4.2%。
招股書還顯示，截至2014年6月30日，萬達商業地產應付款達1449億元，此外還有1723億元的銀行貸款等負債。其負債率在不斷攀升，萬達商業地產資產負債率2011年為47.4%；2012年為45.9%；2013年為49.4%；2014年為51.6%。
記者註意到，近年來萬達商業地產的流動負債也在迅速激增，截至2014年6月30日，其流動負債尚是2193億元，而截至2014年7月31日，其流動負債已是2328億元，一個月流動負債就增加瞭135億元，超過瞭上半年萬達商業地產的全部溢利，而其流動負債率一直保持在90%以上。
有分析人士懷疑，如此高的負債會對萬達商業地產的資金周轉帶來壓力。對於萬達的資金鏈是否存在壓力，記者試圖就此采訪萬達集團，但截至發稿前，並未得到萬達集團的回應。
核心物業正遭遇電商沖擊
萬達商業地產的招股書顯示，萬達廣場是萬達商業地產的核心投資物業，而在萬達廣場中，面向零售市場的購物中心是其最主要的物業類型。此次募集資金用途方面，其中90%的募集資金將用於10個物業開發項目的融資，包括廣元萬達廣場、哈爾濱哈南萬達廣場、烏海萬達廣場、阜陽萬達廣場等；而剩餘的10%將用作公司運營資金或其他一般公司用途。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，對於這種持有型的投資物業，其資產貶值的可能性主要來自於運營風險，目前對傳統購物中心的運營沖擊較大的就是電子商務的興起。
知名地產研究機構戴德梁行在對萬達的估值報告中說，網絡購物的消費額每年以驚人的速度增長，其交易規模從2010年的4600億元增長到2013年的1.85萬億元，傳統零售業正受到電商發展帶來的沖擊。
記者在北京萬達廣場、武漢萬達廣場等項目走訪瞭解到，隻有院線、餐飲相對比較火熱，而服裝鞋帽等購物區域基本人跡寥寥，尤其是工作日的上班時間，很多店鋪門可羅雀。
針對這種局面，萬達也在謀變。在2014年半年工作會議上，王健林表示，對電商很期待，2013年就要求所有高管要有互聯網思維、電商思維，放手讓萬達電商發展，所有網上資源全部給電商公司。到2020年，萬達要形成不動產、文化旅遊、金融、零售、電商五大業務板塊。
王健林還提出，要盡快把萬達電商推向市場，要讓人看到萬達電商的物理形象，並找到盈利模式。
今年8月，萬達已和百度、騰訊進行戰略合作，三方出資打造萬達電商，萬達電商計劃首期投資人民幣50億元，萬達持有70%股權，百度、騰訊各持有15%股權，目前仍在推進之中。王健林透露未來總投入將超200億元。
以售養租模式遭遇樓市下滑2015銀行貸款率利比較二胎年息
作為主營的持有型物業，一方面需要一次性投入大量資金，一方面還要面臨電商沖擊等帶來的各種風險，該如何化解這種風險？
對此，萬達商業地產在招股書中表示，其收入主要來自於物業銷售，自2011年以來，每年都有70%以上的收入來自於銷售開發型物業，其中2014年上半年有70.1%的收入來自物業銷售。
記者走訪發現，在萬達城市綜合體項目中，除瞭配置持有型投資物業，一般還配置瞭住宅、商業銷售物業，如武漢萬達廣場附近還有萬達開發的住宅、商業用房等物業。
嚴躍進表示，這是一種典型的以售養租的發展模式，即由於萬達的持有型投資物業投入大、租金回報期長，需要占用較多的資金，而住宅、商業銷售物業變現快，通過銷售住宅、商業物業能保證持有型投資物業的開發，但是這一模貸款率利試算表二胎年息式同樣也有一定風險，尤其是今年以來，受經濟和房地產市場的調整影響，住宅和商業物業銷售遇冷，以售養租的模式必然遇到挑戰。
國傢統計局公佈的數據顯示，今年1-8月份，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，其中，住宅銷售面積下降10.0%，辦公樓銷售面積下降8.9%；商品房銷售額41661億元，下降8.9%，其中，住宅銷售額下降10.9%，辦公樓銷售額下降19.5%。
有業內人士質疑，在這種局面下，通過上市融資，盡管能補充幾十億美元資金，但萬達商業地產還能持續盈利多久呢？
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-21/12542954236.shtml
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