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北京高端住宅迎放量 大望京房價逼近十萬元
北京市住建委官網顯示，1月整月已經有3個高價房項目獲得瞭預售許可，其中位於崔各莊鄉大望京村的綠地中心的服務式公寓部分，其單價已經高達每平方米9.5萬元。這是2014年以來，繼泰禾北京院子和閱園之後，北京市獲批的第三個高價項目。業內人士普遍認為，三個高端項目的入市意味著北京4萬元/平方米預售禁令正式放開，未來高端市場將逐步開閘放量。在房價不斷高企的背景下，樓盤的溢價能力，成為關註焦點。
高端住宅迎放量
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綠地中心9.5萬元/平方米高價房的出現進一步證實瞭北京市高端物業限價正逐步松綁。
市住建委官網顯示，1月整月已經有3個高價房項目獲得瞭預售許可，其中位於崔各莊鄉大望京村的綠地中心單價為每平方米9.5萬元。1月19日，泰禾北京院子領取瞭2014年第1號預售許可，其最高均價為每平方米7.8萬元。位於西南四環的閱園也銀行二胎房貸年息任何問題免費諮詢獲批，均價為6.7萬元。
相比較於去年年末的高端市場供應縮水而言，今年開年三個高端項目入市，令整個市場為之震撼。對此，中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，對於今年的高端市場而言，如今，三個高價盤的入市僅僅是個開端。因為，按照常規的操盤節奏，2012年至2013年入市的高價地項目，大多將於2014年入市，特別是去年年末自住型商品房政策出臺以來，整體土地供應格局中保障房用地約占70%，商品房用地約占30%，且由於要承擔整盤公司信貸五千萬7天速撥利潤，這30%多趨於高端化。雖然商品房所占比例並不高，但相比較於以往市場上零星幾個頂級高端盤而言，未來此類樓盤會越來越多。
記者調查發現，此次高端盤開閘放水之後，包括中赫萬柳書院、保利海德公園等一系列高端樓盤，紛紛加緊瞭入市計劃。這其中不乏高價地塊，比如香河園地塊、萬柳地塊、夏傢胡同地塊以及融創農展館地塊等。受地價高企及高價項目陸續獲批影響，預計這些產品上市價格有望進一步刷新價格紀錄。
高端盤售價直逼10萬
本輪入市的高端住宅中，最為引人註目的莫過於位於大望京板塊的綠地中心。該項目9.5萬元的售價，是去年年末以來獲得預售許可項目中單價最高的樓盤。其入市，無疑成為大望京板塊的價格標桿。不少業內人士猜測，綠地中心的高價入市，不僅意味著大望京房價將持續上行，同時，也預示著單價10萬元/平米，已成為北京高端住宅市場的分水嶺。
對此，張大偉認為，去年出來的很多高價地，若拋開保障房用地，商品房用地樓盤價多超過瞭5萬元/平方米。土地成本，加上整盤的建安成本，未來房屋若賣到7萬-8萬元/平方米，開發商基本是零利潤的。那麼，開發商為瞭保證一定的利潤空間，必然對商品房部分進行高端定位，這就導致高端住宅"奔十"成為大勢所趨。
綠地中心以9.5萬元的單價獲批之後，作為五環沿線首個房價"奔十"的熱點板塊，望京板塊在售項目價格走勢備受關註。記者獲悉，該區域唯一純高端住宅項目望京金茂府已經開始四期220～270平方米產品的蓄客，預計將於3月底左右正式推向市場，目前銷售價格仍然待定。但業內人士表示，該項目上期開盤價格為6萬元/平方米，四期產品在教育、精裝、配套等多個方面，進行瞭全方位升級後售價必然上調。
資源型樓盤凸顯優勢
在限價限購的背景下，北京市高端住宅市場整體保持在供不應求的局面。但由於去年下半年以來政府部門對高端市場的嚴控，導致高端市場供應的短缺，一度造成瞭成交數據的下滑，但屢次出現的高端項目"日光"現象，也印證瞭高端住宅市場需求的充足與堅挺。
但從2014年的市場看，由於供應相對充足，高端市場將面對顯著提升的激烈競爭，隻有占據優質資源的高端住宅項目，才能脫穎而出，占據市場的制高點。
因此，高端住宅的開發商開始加速引入高端資源。記者獲悉，方興地產已經與朝陽區、西城區、景山學校正式簽約，將全國重點、北京市重點學校景山學校的直屬小區景山學校朝陽學校引入望京金茂府。與此同時，方興將持續發揮高端資源整合力，將金茂旗下威斯汀酒店的星級服務以及社區醫療、高端商業等優質資源，持續嫁接到旗下物業當中。
對此，業內人士表示，除方興地產註重資源整合外，世茂提出的"雲服務"，星河灣提出"第一居所計劃"，都是致力於對高端資源的整合，力求提升項目的品牌附加值。由此可見，高端市場已進入資源比拼時代。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-28/08152626763.shtml
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