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  近期，包括野村、瑞信、瑞銀、摩根士丹利等在內的外資大行開始看空中國房地產市場，引發市場熱議。中信裡昂證券亞洲地區房地產行業研究部主管王 艷日前在接受中國證券報記者專訪時指出，中信裡昂目前並未全面看空中國房地產行業，預計今年國內樓市分化格局將日益明顯，這種分化不僅將表現在一線與二三 線城市之間，也表現在大型與中小型開發商之間。

  中國證券報：近期多傢外資大行加入看空房地產陣營，中信裡昂證券對今年國內房地產市場有何預期？會否迎來拐點？

  王艷：我認為今年不能全面看空中國樓市，房地產市場更多地呈現全面分化格局，北京(樓盤)等一線城市今年房價仍難出現大幅波動，這些城市的大部 分地區都沒有大的價格壓力，隻是有一些供應比較大的郊區"不打折不行瞭"。房地產開發商今年的戰略是加速收回現金，哪裡收得回來就到哪裡收，所以會在部分 大城市郊區樓盤進行優惠。

  今年國內樓市會迎來拐點，但這拐點絕不僅僅是"價格拐點"這麼簡單。要知道以前中國房地產市場總能不時獲得地方政府的支持，導致一些地區發展過 熱，部分開發缺少需求，再這樣大規模無序開發下去後果不堪設想，今年的拐點實際上就是這種情況出現逆轉。三線城市的房產銷售將愈發困難，隨之而來的肯定將 是土地出讓面臨需求下降。預計從現在到2020年，中國房地產規模會下降36%，其中大部分下降將出現在三線城市，三線城市的房地產規模會下降60%。

  中國證券報：所謂的分化是在大型房地產企業和中小型房地產企業之間更明顯還是會在一線城市和二三線城市之間？

  王艷：兩者都會比較明顯。大型房地產開發商在今年其實還會維持一定增長，隻是增長可能沒有過去那麼快，因為受到很多中小型開發商的擠壓，加上資 金回籠壓力，導致大型房企采取越來越多的降價行為，其毛利、純利都會受影響，所以我認為大型開發商今年盈利不會出現高增長。而如果連大開發商都沒有較高盈 利的話，中小開發商想盈利就更加困難，甚至會出現虧損。一年後部分中小開發商或退出房地產市場，大開發商反而可能會更加穩定。

  中國證券報：面對房價出現的下行趨勢，政府會不會采取一些救市措施？

  王艷：會。但以前政府的各項救市措施其最終結果是助推房價上漲，而此次政府隻是希望整體樓市跌幅不要過大，這是完全不一樣的。

  中國證券報：預計會采取哪些具體措施？北京今年將陸續推出自住型二胎車貸 二胎車貸銀行任何問題免費諮詢商品房等政策性住房，對房地產市場有何影響？房貸2胎 房貸2胎利息

  王艷：我認為今年對購房者的救市措施更多是在金融層面，例如降低利率、擴大公積金按揭額度等。限購令全面放開肯定不行，因為很多城市其實需求很 大，例如北京一旦放開就會導致大量投資者入市，後果難以想象，但我認為會放開個別城市。房產稅今年不會全面擴容，因為樓市已經出現下行趨勢，如果此時加稅 會進一步打擊該行業，地方政府對樓市的支持態度是不言而喻的，所以全面征稅的可能性不大。

  自住型商品房等政策性住房，對整個房地產市場的影響不會太大。應該看到，地方政府的主要財政來源仍是土地出讓，如果土地出讓需求下滑，地方政府賺不到錢也就花不瞭錢，後續政策性住房供應可能會出現問題。

  中國證券報："京津冀一體化"規劃出臺會對這些地區房地產市場產生哪些影響？

  王艷：影響一定會有，因為北京的容量不可能過大，很多大的城市都會吸納一些衛星城市。北京的衛星城市會是天津(樓盤)和河北的部分地區。一些城 市突然被傳將要成為北京的各種"副中心"，導致房價大漲。究其原因，實際是投資者認為政府為把它們打造成副中心，會進行大量投入。但這種投資肯定是充滿風 險的，副中心的基建不是很快能建成的，且數年後的房地產政策有何變化，會不會有房產稅、房屋租賃市場好壞都是難以預料的。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-17/09512735186.shtml

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